博士毕业，考虑买房的话，去北京还是去天津

作者：远方青木（YFqingmu）
收到一名博士的来信，她最近在纠结工作是去北京，还是天津。
我觉得问题很有代表性，所以和大家分享一下：

首先，这个问题的答案，毫无疑问的肯定是留北京，这是碾压式的差距，没什么可说的。
我觉得可以聊一聊的是，面对这么大的差距，为什么她和老公还要考虑留天津，甚至宁愿两地分居。
这种想法，本来完全不应该产生的才对。
我们可以看到，留北京和留天津，工资收入是差不多的，天津唯一多出来的，就是15万的安家费了。
而留在北京，则会获得北京户口。
所以这个问题可以简化为，北京户口VS安家费15万。
北京户口明面上是没价值的，但实际是有价值的，而且价值还不低。
北京户口的价值是浮动的，对于社会等级越高的人来说，价值越大。
当然，有些杠精会说，上流社会的人完全不在意北京户口，例如马云和马化腾。
这句话一点都没错，但那是因为上流社会的人获得北京户口，也非常简单，他们想有就会有，所以他们不在意。
虽然北京户口的价值是浮动的，但是哪怕对于初入中产的大学生来说，它的价值也不会低于15万，仅仅教育这一块都不止了。
对于你们这样的博士生来说，我毛估了一下，价值应该在百万左右。
这个道理我知道，你知道，大家都知道，没人会觉得北京户口只值15万。
那为啥还要纠结北京还是天津呢？
核心点就是：
两人都来自农村家庭，在未来的买房等问题上只能靠两个人努力。
这也是我今天要科普的主要思维误区。
首先，你和你先生虽然是农村家庭，底层逆袭，没什么积蓄，家里也没有6个钱包。
但你肯定是在北京买得起房的，就算再涨一倍你也买得起，只不过你买不起工作单位附近的房子而已，只能买到很偏的房子。
不过，工作单位附近的房子，你买不起，但是租得起。
在很多人眼里，我们一定要买一套房子，而且要买一套单位附近的房子。
这种思维是错误的，如果人人都坚持这种思维的话，那北京以后就不会有新鲜血液能来了，因为没几个人买得起。
首先，我们谈谈刚需买房这个问题。
我一直认为，刚需不刚，刚需是半个伪命题。
因为3口之家，买60平是刚需，买300平，它也是刚需，没人会嫌自家房子大了。
当房价持续上涨时，人人都是刚需，当房价持续下跌时，刚需一夜之间，全都不见了。
欧美国家的大规模城市化结束后，由于房价上涨缓慢，年轻人中超过80%都是租房，全国租房和买房的比例高达7比3。
在欧美国家，租房是一个常见的选择。
但是在欧美的房价泡沫期，一切都不一样了。
电影《大空头》曾经描述过2007年，美国房地产泡沫崩盘前的情景，在持续多年的房价上涨后，美国人人炒房，一个脱衣舞女，上足了杠杆，都能买下5套房产。

她们买房的目的，当然不是自住，而是打算等房价上涨后，卖给别人。
但是对外，她们会宣称自己是刚需，5套60平的，和1套300平的，从资产的角度考虑，差不太多。
2008年美国地产大危机之后，一下子就没那么多人愿意买房了。。。
当然，对于中国来说，不太可能出现这种情况，所以很长时间内，“刚需”都是存在的，你们也是“刚需”。
我写下上面这段话主要是为了告诉你，你之所以执着于买房，并不是因为你必须要住你买的那个房子，你只是贪恋资产的升值而已。
如果你确认房产一定不会升值，那你不会纠结任何关于房产的问题。
既然你是贪恋资产的升值，那问题就好解决了。
假设你有50万首付款，你在天津买一套房子，和你在北京郊区买一套房子，从升值的角度考虑，差距大么？
一点都不大，双方是完全一致的。
在天津的确可以买到更大的，但是这有什么关系呢？反正从资产的升值角度考虑，两者是等价的。
甚至，北京的升值潜力更大。
纵观10年来，每一轮上涨，都是北上深开始（广州除外），这几个城市不涨，其他城市绝对不可能涨。
以最近的一轮地产大牛市为例，北上深，2015年就开始涨了，到2016年就直接限购限贷了停止上涨了，然后其他2线城市才开始涨。
2线城市开始限购限贷后，资金才开始向345线城市蔓延。
所以你会发现，北京和深圳，已经4年没涨了，但是小县城的房价起飞，可能是2017~2018才开始。
这不代表小县城牛，因为资金在其他城市买不动了，才被迫分流到县城的。
假设所有城市全部放开限购限贷，北上深的房价会爆发式上涨，县城的未必涨，甚至可能跌，因为资金被抽走了。
在北京郊区买了一个房子后，你就有了房产，以后不管房价涨还是跌，你都安心了，这叫上车盘。
如果将来房价暴跌，你会庆幸，自己只是在郊区买了，你看那些花几千万买内环的人多惨。
如果房价暴涨，你也会庆幸，幸好自己在郊区买了，卖了之后，可以换内环的房子了。
比如你凑了50万做首付，买了150万的房子。
如果房价暴涨一倍，你是赚了50万么？
不，你赚了150万，卖掉之后，还清贷款，你手里还剩下200万，拿来当首付，可以撬动600万的杠杆。
你的房子涨到了300万，但是你卖掉他，就可以买一套600万的房子了，多军越打越强。
这就是杠杆的魅力，也是很多人不明白为什么这么多年，中国房价连涨不休，到底哪来那么多钱的原因所在。
所以，在北京郊区买套房，租出去，然后在单位附近租套房，才是最优的选择。
网上有很多帖子，吐槽租房怎么怎么惨，买房怎么怎么好。
但其实这一切，都是建立在房价连绵上涨的基础上，因为这么多年房价大幅上涨，房奴翻身当了爷，所以买房怎么怎么好，租房怎么怎么惨。
如果房价连续下跌，那网上的风评，马上就会颠倒过来。
租房就是给房东打工么？当房租回报年化收益达到4%以上的时候，你确实可以这么说。
但现在北京的房租年化收益只有1.5%甚至更低了，你租房真的不是给房东打工，你是在吸房东的血。
而房东之所以愿意被你吸，是他们都在赌北京的房价还要继续上涨，不愿意抛售，指望年涨幅来覆盖掉这个亏损。
现在中国的房价走势已经很明确了，明着不让涨（红头文件），暗着不让跌（各地政策），横盘一统天下。
政府手里的牌还很多，取消限贷、取消限购、降息、大幅下降土地供应，每一个都能大幅度刺激房价上涨。
等于他手里还有2个王4个2还没放，底牌还很多，这些牌只要不放，没人敢看空房价。
但明着又不让涨，那只能横了。
谁也不知道政策啥时候取消，会不会再度引发一轮上涨，现在还硬挺着的房东，都是在和房客对赌，看下一轮上涨是啥时候，谁吸谁的还真不一定呢。
如果你在郊区还有自己的房，同时兼备房东和房客的身份，那你就更踏实了，风险对冲。。。
还有人说，不住自己买的房不踏实，还写出各种帖子，说自己到处搬家，大半夜的在街上拖行李很凄凉。
凄凉个鬼！写这么煽情还不是因为房价涨了！
如果房价大跌，你看谁凄凉。
三口之家的行李，花个一千块喊搬家公司，你想搬哪就搬哪，想咋搬就咋搬。
租房还能体验各种房型，什么大平层、LOFT、双拼小别墅、经济适用房，统统住一遍，看看自己到底喜欢什么样的房子，将来把郊区房子卖掉的时候，也知道买啥房子最适合自己。
如果你连搬家公司的钱都不舍得出，自己一个人拖着行李到处跑，那说明你很穷，非常穷。
连这点钱都没有，你还考虑啥买房呢，反正也买不起啊，压根不用考虑买房还是租房，因为你只能租房。
发个催泪诉苦贴，无非就是看房价涨了，自己酸葡萄而已。
如果房价真大跌，我估计他可能大半夜的在街上拖着行李，然后发帖子幸灾乐祸。
假设房价永远不涨，那么租房是最佳选择，谁买房谁傻X，你最佳选择是留北京。
假设房价未来还会上涨，你直接在北京郊区买房也是最佳选择，你还是要留北京。
天津除非开的工资明显高于北京，否则基本没啥吸引力。
但是问题来了，天津的高薪岗位，不可能比北京多，一线城市的高薪机会绝对高于二线城市啊。
按这个逻辑，那岂不是天津永远竞争不过北京了。
没错，这就是典型的大城市病，强者恒强，你看日本，全国绝大部分人口最后都跑东京去了，其他地区不断萎缩，甚至成为了无人区。
整个日本，没有一个城市能比得过东京，人才和资金都源源不断流入，因为这么做效率最高。
如果中国不通过行政手段遏制，北京也会发展为庞然大物。
所以北京进行了人口管制，强行把人口和资源引流到其他城市，试图牺牲一部分效率，来让全国各地区均衡发展。
等于说，北京的总人口，已经涨停了。
懂股市的人都知道，越是涨停的股，前景越看好，北京也是一样，越限制的东西，越香。
很多人是想留北京，留不下来，纳税几百万都拿不到京户，像你和你老公这种有留京政策的人，自愿放弃这个机会，那简直太傻了。
你留京的唯一障碍，是对买房的执着，所以我今天全文也是按这个重点回答你的。
在郊区买个房，既当房东又当租客，然后逐层递进，慢慢换大房子，才是王道。
在大自然中，不断换房，从小变大，是一种自然规律，哪怕是寄居蟹也是如此。